Москва всегда была лидером первичного рынка недвижимости. Особенно это касалось той части покупателей жилья, которые рассматривали это в качестве инвестиции. Поэтому рассказываем, стоит ли купить квартиру в московской новостройке, чтобы получить прибыль.
Что происходит
На рынке жильясложилась парадоксальная ситуация. Несмотря на обвал продаж, цены на новостройки продолжают расти весь последний год:
- в массовом сегменте – на 20%;
- в бизнес-классе – на 14%;
- в премиум-классе – на 20%.
В целом квадратный метр в столичных новостройках подорожал на 24%. Эксперты считают, что до конца года они вырастут еще на 6-12%. Объясняется это тем, что девелоперы не готовы снижать цены, потому что себестоимость строительства растет (рост НДС, подорожание стройматериалов и логистики, дефицит рабочей силы).
Ипотека: главный фактор рынка
Ключевая ставка ЦБ России пока остается на высоком уровне, регулятор удерживает ее на уровне 14%. Это означает, что ставки по ипотекам остаются высокими. Действуют льготные программы, но распространение их ограничено. По прогнозам, к концу текущего года рыночные ставки могут снизиться до 15%, а в 2027-2028 годах – до 10-12%. Это означает, что покупатели, которые сейчас ждут снижения ставок, могут вернуться на рынок через год-два и подтолкнуть цены вверх.
Доходность
Если говорить о доходности, то ситуация тоже неоднозначная. Арендная доходность московской недвижимости остается скромной. При долгосрочной сдаче через риелтора чистая доходность составляет около 5,2% годовых. Краткосрочная аренда через управляющую компанию может дать больше, но требует больших усилий и сопряжена с рисками простоя.
Для сравнения: банковские депозиты при ключевой ставке 14% дают доходность 13-14% после налогов. С экономической точки зрения держать деньги на вкладе сейчас выгоднее, чем в арендной недвижимости. Но депозит не защищает от инфляции на горизонте 3-5 лет, а недвижимость – защищает.
Вывод
Сразу стоит отметить, что при покупке за собственные средства или при возможности поучаствовать в льготной программе инвестиция в квартиру в Москве остается довольно выгодным делом. Дополнительный фактор: выбор локации. Если выбрана ликвидная локация с дефицитом предложения или инфраструктурным драйвером, то доходность будет существенно выше. Реальный горизонт инвестирования от 3 лет, но лучше рассчитывать на более длительный срок. Если учитывать все эти факторы, то сейчас очень хороший период для покупки в новостройке.
